¿Cuánto vale mi apartamento VIS en 2026?

Actualizado: junio de 2026 · ValorVIS

Si compraste una vivienda VIS y quieres saber cuánto vale hoy, tienes tres opciones: pagar un avalúo formal (desde $300.000 y varios días de espera), adivinar con los precios que ves publicados, o entender la mecánica del segmento VIS — que, a diferencia del resto del mercado inmobiliario, es sorprendentemente predecible. Esta guía te explica esa mecánica paso a paso, con un ejemplo real.

Paso 1: tu vivienda vale lo que diga el techo legal

La vivienda VIS tiene precio máximo fijado por ley en salarios mínimos: 135 SMMLV (o 150 en las ciudades grandes). Las constructoras venden al tope, así que cuando el salario mínimo sube, el precio de la VIS nueva sube igual. En 2026 el tope general es de $236.372.175. Consulta la tabla histórica de topes 2015–2026 para ubicar el año de tu compra.

Paso 2: proyecta tu precio de compra con el salario mínimo

Multiplica lo que pagaste por el crecimiento del SMMLV desde tu año de compra. Ejemplo real: un apartamento VIS comprado en 2025 por $192.000.000 (el tope de ese año). El salario mínimo pasó de $1.423.500 a $1.750.905 (+23%), así que la proyección 2026 da $236.160.000 — y efectivamente, la constructora vende hoy las mismas unidades nuevas en torno a $233.000.000. La mecánica funciona.

Paso 3: aplica el descuento de usado

Una vivienda usada no vende al tope: compite contra la VIS nueva, que históricamente ha tenido subsidios y estrena todo. Analizando ofertas reales en varias ciudades del país encontramos que el descuento típico es de un 4% por año de antigüedad, y que en macroproyectos con miles de unidades iguales (tipo Ciudad Verde en Soacha) hay un castigo adicional cercano a 10 puntos por la sobreoferta. Una VIS de 6 años en un barrio normal se negocia entre 15% y 25% por debajo del tope vigente.

Paso 4: suma tus acabados (con realismo)

Si recibiste en obra gris e invertiste en pisos, cocina y baños, esa inversión suma — pero no al 100%. El mercado reconoce alrededor del 80% de unos acabados recientes, y ese reconocimiento cae con los años (una cocina de hace 6 años no vale el 80% de lo que costó). Es el error más común al fijar precio: sumar los acabados a valor de factura.

Paso 5: contrasta con tu barrio

El cálculo anterior te da una referencia sólida; las ofertas activas de tu barrio te dan la realidad local. Busca apartamentos similares al tuyo en portales, mira qué piden, y recuerda que los cierres suelen quedar entre 3% y 7% por debajo del precio publicado. Si tu estimación cae dentro de ese rango, tienes un precio defendible.

Hazlo en 30 segundos

Nuestro estimador gratuito hace los cinco pasos por ti, con el desglose visible de cada ajuste: proyección por SMMLV, tope vigente, descuento de usado, acabados y canon de arriendo. Sin registro. Y si vas a vender o arrendar, el reporte completo agrega los comparables reales de tu barrio y un rango defendible para negociar.